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26.8亿收购案解读:互联网企业为何动作频频?

2019-03-07 10:07 · 戴德梁行 ·     阅读:
摘要 2018年整体市场环境萎靡,股市下调,科技股成为重灾区,年末各大互联网公司纷纷传出裁员消息。在这个大背景下,京东以26.8亿元收购翠宫饭...
       2018年整体市场环境萎靡,股市下调,科技股成为重灾区,年末各大互联网公司纷纷传出裁员消息。在这个大背景下,京东以26.8亿元收购翠宫饭店的消息成为热点,互联网企业在北京大宗物业交易市场上的表现也引发广泛关注。

  京东回归中关村

  位于中关村核心区域的翠宫饭店成立于1987年,曾经隶属于首创集团。在开业初期其运营状况良好,但十几年后则出现了大额的亏损,并在2016年停业。今年1月,翠宫饭店的股权关系被转至海淀区国有资本经营管理中心,京东正是从该管理中心手中获得了翠宫饭店100%的股权及相关债权。

  在整个交易中,海淀区政府起到了积极的协调和推动作用。海淀区政府以高新技术企业为目标寻找到京东作为买家,一方面对国有资产进行了较好的处置,另一方面引入京东既符合海淀发展高科技产业的区域定位,又可为区域创造税收。

  京东意图将翠宫饭店改造成办公项目提供给研发人员自用。京东总部位于北京的亦庄开发区,区域内以制造业、制药、物流、新能源等产业为主,同行业企业少,难以形成集群效应,回归中关村是京东发展的必然。同时由于北京的高校多位于中关村区域,此次收购可极大的促进企业人员的招募。

  魏东

  北中国区研究部主管


  互联网行业的快速发展和大量租赁需求,致使北京写字楼市场租金上调且一直处于高位盘整状态。截止到2018年四季度,北京全市写字楼市场租金高达每平方米每月人民币400.1元,空置率也仅为8.1%。

  北京已开启城市更新模式,项目用途的改造逐渐成为常态,将经营不善的酒店或零售业态改作写字楼,引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻,可以从多个层面解决各方问题,这样的做法不失为一个有益的尝试。

  互联网企业动作频频

  在京东购楼之前,2018年底的另外一个互联网企业小米也同华润联合在昌平拿了地。昌平地块为F2性质(以公共管理和公共服务、商业服务功能为主导,兼容居住建筑的混合用地),公建需占70%,住宅占30%。

  在这个项目中,小米不具备拿地资格,而F2以公建为主的土地性质则会导致开发商拿地意愿低,因此小米同华润的合作可谓天作之合,一方面可满足小米自建研发写字楼的需求,另一方面双方也可实现成本的分摊,减少了资金的压力。

  此外,近期也传出拥有今日头条的“字节跳动”公司收购中关村大钟寺中坤广场的消息,如果消息确实,那么这将是互联网公司在北京的又一单大宗物业成交,也是互联网企业扎堆中关村的又一例证。

  刘兵

  中国资本市场副董事总经理


  看2019北京大宗交易趋势,除了北京传统五大商圈外,通州、丽泽等新兴区域,也会是未来三年大宗交易的重点区域。北京大宗市场买家构成更为健康,投资机构、自用企业、政府机构都越来越活跃地参与到这个市场。

  对比其他城市,因为北京写字楼的租赁需求保持强劲趋势,且未来供应量有限,北京的项目投资回报率会吸引更多资金的关注。上海大宗交易的买家大多是机构类买家,尽管回报率低于北京,但交易活跃度稍高。

  北京作为我国的“四个中心”,聚集着政府、央企、金融机构及众多科技型企业,办公需求旺盛,租金一直高于上海。少有的投资机会一旦出现,不仅会吸引投资机构的目光,还会受到自用型买家收购兴趣,近期的京东、字节跳动(今日头条)的活跃就是例证。

  跟京东一样,今日头条的收购行为大多以自用办公目的为主,更多的是为了将分散在各个不同区域写字楼里的员工集聚在一起,办公地点选择在核心区是为了给员工提高交通便利性。

  ——魏东

  2019年,受经济走势的不明朗以及互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响,戴德梁行预计北京写字楼市场租赁成交将延续2018年底的状态继续呈现小幅下滑态势。同时随着新增供应的如期入市,北京全市写字楼市场空置率将小幅上扬,租金水平或将继续面临下行压力。

  在充满机遇和挑战的2019年,戴德梁行将持续关注北京大宗交易市场的最新动态,为大家奉上专业解读。

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