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五大上市险企投资性房地产近850亿元 租金收入增长24%

2019-04-12 09:32 · 证券日报 ·     阅读:
摘要 长期以来,险资由于资金量大、久期长等特点,其资产配置风格备受资本市场关注,同时,投资性房地产向来也备受市场关注,那么,险资是如何...
       长期以来,险资由于资金量大、久期长等特点,其资产配置风格备受资本市场关注,同时,投资性房地产向来也备受市场关注,那么,险资是如何看待未来的房地产投资机遇?

  据《证券日报》记者梳理,截至去年年末,中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险、中国人保5大A股上市险企的投资性房地产余额合计为849.04亿元,同比增长约11.95%,地产投资增速颇为稳健。

  虽然余额增幅不大,但投资性房地产租金收入增幅较高。据《证券日报》记者梳理,上述5家险企去年合计租金收入为53.92亿元,同比增长24%。

  中国平安、中国人保投资性房地产均超百亿元

  投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。

  从上市险企来看,截至2018年,中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险、中国人保5家险企投资性房地产余额分别为467.89亿元、97.47亿元、85.42亿元、70.44亿元、127.82亿元,同比增幅分别为-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

  对比来看,在规模方面,截至2018年中国平安投资性房地产最多,中国人保次之,这2家余额均超过100亿元,其他3家规模均低于100亿元。

  增速方面,中国平安与中国太保的投资性房地产去年较2017年出现微降,中国人寿与新华保险出现大幅增长。中国人寿对此表示,增幅较高源于“新增投资性房地产”。新华保险提到变动原因亦为“新购置投资性房地产”。

  从目前上市险企投资性房地产的公允价值来看,截至去年年末,中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为681.36亿元。中国太保为120.17亿元(2017年同期为118.56亿元)。新华保险投资性房地产公允价值为84.17亿元(2017年同期为60.02亿元)。

  值得一提的是,部分险企的投资性房地产的产权证正在办理中。比如,中国平安提到,于2018年12月31日,集团净额约为人民币21.89亿元的投资性房地产的产权证正在办理中。中国人寿也表示,于2018年12月31日,集团尚在办理产权证明的投资性房地产账面净值为34.07亿元(2017年同期为18.72亿元)。

  5家上市险企揽入租金收入54亿元

  值得关注的是,去年受权益市场波动影响,上市险企投资收益普遍出现下滑。虽然房地产投资在险企总的资产配置占比不高,但去年险企地产投资租金收益颇为可观。

  2018年上市险企投资收益明显承压。2018年中国平安、中国人寿、中国太保以及新华保险分别实现总投资收益率分别为3.6%、3.3%、4.6%、4.6%,同比下降2.5、1.9、0.8、0.6个百分点。净投资收益率分别为5.2%、4.6%、4.9%、5.0%,同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1个百分点。

  由于2018年债市、股市均处于下行通道,权益市场分红收入下降以及公允价值减值影响,上市险企总投资收益率下滑在预期之中。而对比来看,上市险企地产投资收益增幅较高,上述5大险企去年合计租金收入为53.92亿元,同比增长24%。

  从披露具体投资收益的中国太保来看,其投资性房地产投资收益率为9.0%,较前一年提升0.6pt,高于4.6%的总投资收益率,也高于固定收益率、权益投资类、现金、现金等价物及其他类投资。

  各公司具体租金方面,中国平安表示,去年投资性房地产的租金收入为37.43亿元(2017年度为27.57亿元),同比增长35%。中国太保的该项投资租金为7.39亿元,同比增长7.7%。

  引人注意的是,目前险企投资的一部分房地产用于旗下子公司的办公场地,也有部分投资性地产被抵押。

  中国平安提到,于2018年12月31日,本集团净额为130.95亿元的投资性房地产用于账面值为人民币75.53亿元的长期借款的抵押物。

  例如新华保险提到,其去年将位于北京市朝阳区建国门外大街甲12号的新华保险大厦的部分办公场所出租给资产管理公司,并在2018年确认上述租金收入约为0.14亿元;将位于北京市朝阳区建国门外大街甲12号的新华保险大厦的部分办公场所出租给新华养老保险,2018年确认上述租金收入约为0.03亿元。于2018年1月份,本公司与新华浩然订立了房屋租赁及物业管理协议,有效期为1年。

  值得一提的是,投资性房地产目前在各险企投资资产配置比例中占比均较低(国寿和太保均不足1%)。上市险企也提到了投资性房地产的投资风险。比如,中国平安表示,集团持有的投资性房地产面临房地产价格风险,集团跟踪房地产投资敞口,监测相应区域房地产价格变动,分析宏观政策和区域经济发展对房地产价格的影响,聘请独立评估师评估公允价值,定期开展压力测试。

  事实上,多位保险资管人士表示,2019年不动产依然是险企重点投资领域。但是,险企投资路径正发生改变,分红稳定、业绩确定性强的龙头地产股有望获保险机构资金青睐。

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