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楼榜 | 一季度二线城市成房企拿地主战场,龙头房企拿地势头不减

2019-04-15 11:12 · 和讯房产 ·     阅读:
  近日,多城走势暗流涌动。同时,发改委也在近期放宽多城区域落户限制,种种迹象似乎为楼市发展增加了更多不确定性。为此,和讯房产从第一季度各城市土地成交表现情况、房企拿地情况等三份榜单,为你揭开前3月楼市走向。

  一二线成房企拿地重心

数据来源:CREIS中指数据数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准
数据来源:CREIS中指数据数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准

  2019年第1季度,全国土地成交金额TOP10城市累计成交3397亿元,同比下降12%;规划建筑面积TOP10城市成交8290万平方米,同比增长13%。

  总体来看,拿地金额成交总价同比上升的5个,同比下降的也是5个。一二线城市仍为房企投资拿地的重心,整体有所放缓。

  根据诸葛找房数据,3月份,各等级城市土地成交额走势各异:一线城市土地成交额走低,同环比双双下跌,环比下跌79.91%,同比下跌8.6%;二线城市土地成交额同环比双双上涨,环比上涨76.52%,同比上涨24.5%。

  从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交面积波动均较大。3月份北京(楼盘)供应面积45.09万平方米,环比下跌7.15%,同比上涨94.09%。3月份北京成交面积8.06万平方米,环比下跌93.13%,同比下跌65.32%,成交面积同环比双双下跌且处于2018年以来较低水平。

  值得注意的是,3月份北京无住宅用地成交。

  此外,受政策调控等因素的影响,房企拿地逐渐回归理性,1-3月土地成交规模有所放缓,其中武汉(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、重庆(楼盘)等较去年同期均有不同程度的下降,下降程度均在35-50%之间。

  其中,天津土地市场强势冲到成交总面积第一,1季度规划建筑面积1089万平方米,同比增长182%;累计成交总价442亿元,同比增长70%。另外一个值得关注的城市是东莞(楼盘),第1季度土地大放量,成交的规划建筑面积同比增长281%。

  长三角城市群拿地额居首

数据来源:CREIS中指数据数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准
数据来源:CREIS中指数据数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准

  3月份房企成交总价TOP10榜单的地块,主要位于二线核心城市,企业独立拿地为主要形式。榜中的成交城市南京(楼盘)、天津(楼盘)、杭州、合肥(楼盘)各出现2次,武汉、台州(楼盘)各出现1次。

  3月,二线核心城市成为了企业拿地的主要争夺目标,相比一线城市地价居高不下、企业多以联合体形式拿地,企业在二线城市大多以独立拿地形式为主。

  值得注意的是,四川新希望地产在月末突然发力,以53亿元拿下南京栖霞区地块,一跃成为本月全国住宅用地成交总价最高地块,楼面均价22628元/平方米;新希望于杭州也拿下了35亿的地块,楼面均价21008元/平方米。

  杭州、南京的成交楼面均价也相对居在次榜高位,中南建设(000961)在杭州牛田单元地块,拿到的楼面均价达到27531元/平方米。后期此类楼面均价偏高的城市地块后续发展值得关注。

  长三角城市群拿地金额居首,据中指数据得出,3月,长三角拿地金额731亿元。另外,中西部城市关注度持续提升。受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区土地市场持续升温,逐渐成为房企土储布局的重点,如融创在重庆、西安(楼盘)、成都、郑州(楼盘)等中西部城市均有新增土储。

  龙头房企拿地势头不减

数据来源:CREIS中指数据数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地
数据来源:CREIS中指数据数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地

  从拿地金额来看,TOP10企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP100企业的35.2%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。2019年1-3月,TOP100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,涨幅微弱。

  值得注意的是,从城市群的拿地金额来看,除环渤海以外,其他三个城市圈区域长三角、珠三角、中西部TOP10拿地榜的总金额较去年同期均有不同程度下降,可以侧面说明企业拿地愈发谨慎。

  从城市群拿地企业来看,龙头房企布局较广,中小房企则聚焦其深耕区域。正荣、万科、金辉和绿地在全国多个热点二线城市战略性布局明显,这三个房企在天津、西安和福州三个二线城市拿地总额相较偏居高。尤其是专注于二线城市的正荣,在多个热点二线城市齐发力,与企业的战略布局相契合。

  热点城市的热点地块依旧抢手,拿地难度不减。据媒体报道,3月27日,徐州新城区两地块吸引了包括保利、万科、碧桂园在内的18家房企参与竞拍,在经过近5个小时、共435轮竞价后,最终由新城以18.26亿元竞得,溢价率达114%。

  融创作为龙头房企,在第1季度以309亿元拿地金额跃居房企拿地榜第二,3月单月,融创拿地202亿元,拿地势头迅猛,上升显著;

  强劲的拿地节奏使融创在土地市场格外耀眼。融创85%的土储位于一二线,其战略布局优势明显。本月融创拿地主要集中于上海、天津、重庆、合肥、济南等一二线城市,延续其一贯布局战略。其中,第1季度在天津市拿地达76亿元,占总拿地金额的25%。

  同时,万科拿地力度不变,依旧以311亿元占据拿地榜首位。金科3月单月拿地面积为160万平方米,仅次于融创。金科于本月在重庆拿地4宗,总面积超60万平方米。重庆作为金科大本营,积极拿地深耕亦同其发展目标相契合。

  前三个月,从拿地面积来看,绿地、恒大、新城拿地面积位列前三。2019年1-3月,绿地和恒大延续上月优势,以772万平方米和710万平方米的拿地的面积保持前两位;新城控股以604万平方米位列第三。

  从住宅销售价格来看,58同城、安居客在第一季度楼市报告中提出,2019年1月、2月的商品住宅销售价格总体平稳,一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降;三线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响,一季度用户找房热度上扬,但涨幅不及去年,购房者未来心态也将趋于平稳。

  同时近期,政策“微调”城市数量增加,抢人大战持续升级,且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。多个热点城市继续加码人才政策,包括南京、大连、西安在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势。分析师提出,如何不只是通过居住和落户层面留住人才,而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间,让人才和城市共发展,的确需要思考。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,今年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个,力度与数量都刷新了历史记录。特别是在二三线城市,人才落户、购房补贴等政策可以用“井喷”来形容。

  从购房者角度看,2019年一季度,一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成,北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看,深圳(楼盘)的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势,北上广价格出现波动,但同比去年仍在上涨。

  同时,购房者信心指数上扬,2019年2月购房者信心指数为107.6,环比上升5.0%,认为一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨的用户占比67.7%。

  总体来看 ,一季度市场表现差异较大,“稳”仍然是2019年房地产市场主基调。

 

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