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任泽平谈楼市:常住人口减少没关系,房价主要看户籍人口和小学生

2019-03-10 11:45 · 专家:任泽平   来源: 下沙的房产生活   阅读:57
房地产长期看人口,这个理论已经被绝大部分人所接受,只是在研究楼市的时候,不少人会出现分歧,到底是常住人口上升利好房地产,还是户籍人口上升更具说服力?

有人觉得常住人口越多越好,农民工、低收入者、外来大学生让城市更具活力,由此会诞生巨量的购房需求。

有人觉得户籍人口才能使房价蹿升,外来人口的“本地化”、农民工的“市民化”,才意味着真正融入了这个城市,举家落户迁移,才能说明购房需求是真实的。


针对这个问题,提出“房地产长期看人口”的知名经济学家任泽平,在3月9日发表专栏,通过全国3000个县城人口流动的全景扫描,阐述了楼市与人口的观点。

任泽平认为,对房地产市场来说,当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长,则该地区的购房需求不一定下降,甚至可能会上升。


逻辑很简单,不少常住外来人口收入较低、只是来当地挣钱,并没有购房能力及需求,如果家属子女随迁落户,真实购房需求或将上升。反过来说,如果某个地区表面上人口流入,但户籍人口和小学生人数并无强劲增长,当地楼市也不会上涨。

为什么要把小学生纳入到统计中呢?任泽平指出,小学生数据来自教育部门,准确度较高,不仅代表着年轻人口潜力,也代表着背后的家庭,还有一种可能性在于,在低龄人口的统计中,有时候会出现漏登和遗漏,小学生的数据恰好可以用来填补和修正。

举个例子,东部地区近年来常住人口增长率明显下降,但2011-2016年户籍人口年均增长0.84%,小学生数年均增长达2.32%,远超中西部和东北地区,而江浙粤等省份,恰巧也是近10年以来,房价涨幅最明显的区域。


专家的观点很有代表性,对购房者来说也会带来新的启发,如果你想在某个城市买房置业,不妨浏览一下过去多年以来,常住与户籍人口的背离和差值有多大,同时参考小学生人数的数据,才能真正看懂该城市人口流动的真相。

归根结底,户籍、小学生和常住人口对楼市的影响,背后昭示了一个道理:一个城市除了能够吸引外地人工作之外,还要让他们感受到这个城市的温暖,不止让他们愿意在这里工作,更愿意扎根在这里,成为真正意义上的“家乡”。
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